Calculadora de hipoteca

Qué puedes hacer aquí

• Calcular una cuota mensual constante de capital e intereses.
• Comparar escenarios cambiando capital, TIN anual o plazo.
• Mostrar el total de cuotas y el interés nominal acumulado.
• Resolver correctamente un préstamo con interés del 0%.
• Mantener todos los importes dentro de la pestaña del navegador.

Respuesta rápida: cómo calcular la cuota de una hipoteca

Escribe el capital que vas a financiar, no necesariamente el precio completo de la vivienda. Añade el tipo de interés nominal anual y el plazo en años. La calculadora divide el tipo entre doce y aplica la fórmula de cuota constante. Por ejemplo, para 150.000 unidades monetarias al 3% durante 25 años, la cuota estimada de capital e intereses es de unas 711 al mes. La cifra no indica qué moneda utilizas: conserva la misma unidad en todas las entradas y resultados.

El resultado responde a una pregunta concreta: cuánto sería una cuota mensual si el capital, el tipo y el plazo permanecieran como los has escrito. No responde cuánto cuesta comprar la vivienda, cuánto dinero necesitas al inicio, si el banco aprobará la operación ni cuánto saldrá de tu cuenta sumando seguros, impuestos y otros cargos. Para tomar una decisión, construye un presupuesto separado con todos esos conceptos y contrasta la simulación con la documentación oficial de cada oferta.

Fórmula de cuota constante y sistema francés

Cuando el tipo mensual es mayor que cero, la cuota se calcula como capital por i por uno más i elevado al número de meses, dividido entre uno más i elevado al número de meses menos uno. En esa expresión, i es el TIN anual dividido entre doce y el número de meses es el plazo en años multiplicado por doce. Si el tipo es cero, el capital se divide directamente entre las mensualidades. El redondeo visible se hace al entero más cercano, aunque los cálculos internos conservan decimales.

En el sistema francés la cuota se mantiene constante mientras no cambien el tipo ni otras condiciones. Su composición sí cambia: al principio suele incluir más interés y menos amortización de capital; después, más capital y menos interés. Esta página muestra los totales, pero no genera una tabla de amortización por mes. Tampoco contempla días reales entre recibos, periodos de carencia, cuotas finales, pagos irregulares, amortización anticipada ni un préstamo de solo intereses.

Qué tipo de interés introducir: TIN, TAE, CAT o APR

La entrada pide un tipo nominal anual usado para calcular intereses periódicos. En España suele llamarse TIN. La TAE incorpora frecuencia de pagos y determinados gastos para facilitar comparaciones; en México, el CAT cumple una función de coste anual total; en Estados Unidos se utiliza APR. Esas medidas no son intercambiables de forma automática. Copiar una TAE, un CAT o una APR en el campo TIN puede producir una cuota que no coincide con el contrato.

Busca en la oferta cuál es el tipo aplicado a la amortización y comprueba si es fijo, variable o mixto. Si el contrato usa un índice más diferencial, introduce solo un escenario temporal, por ejemplo el índice supuesto más el margen. Repite con una tasa mayor y otra menor para observar sensibilidad. La cuota de una hipoteca variable puede cambiar en cada revisión y una simulación no es una predicción del euríbor, de la inflación ni de otro índice.

El Banco de España explica los tipos nominales y reales y por qué no describen por sí solos el poder adquisitivo.

Qué incluye la cuota y qué queda fuera

Los tres resultados incluyen únicamente el capital prestado y el interés calculado con los supuestos indicados. No incluyen entrada, reserva, notaría, registro, gestoría, tasación, comisión de apertura, puntos, honorarios, impuestos de compra, seguro de hogar, seguro hipotecario, seguros de vida, cuotas de comunidad, mantenimiento, suministros ni reformas. Algunos conceptos se pagan al inicio y otros cada mes o cada año. Sumarlos a la cuota es indispensable para estimar la carga real.

La estructura también cambia según el país. Una cuenta de depósito en garantía puede agrupar impuestos y seguros dentro del pago al administrador, mientras que en otros mercados se pagan por separado. Los productos vinculados pueden reducir un tipo anunciado pero añadir primas o comisiones. Compara el coste total de cada combinación, no solo la cuota más baja. Una mensualidad menor obtenida alargando el plazo puede implicar mucho más interés total y más años de exposición.

Ejemplo comparativo: 150.000 a 20, 25 y 30 años

Con un capital de 150.000 y TIN fijo del 3%, el escenario de 20 años produce una cuota aproximada de 832 y unos intereses totales de 49.655. A 25 años, la cuota baja a unos 711, pero el interés sube a unos 63.395. A 30 años, la mensualidad ronda 632 y el interés total supera 77.666. Son resultados matemáticos aproximados, sin gastos y antes de aplicar redondeos contractuales.

El ejemplo muestra el intercambio entre liquidez mensual y coste acumulado. No demuestra que el plazo corto sea siempre mejor: una cuota demasiado alta puede dejar el presupuesto sin margen para emergencias. Tampoco demuestra que el largo sea asequible: la obligación permanece más tiempo y una tasa variable puede cambiar. Prueba los tres plazos con tus ingresos netos, gastos esenciales, deudas, fondo de emergencia y costes de la vivienda, sin usar el máximo que el formulario permite como objetivo personal.

Hipoteca fija, variable o mixta

Para una hipoteca fija, el escenario es útil si el tipo permanece igual y el contrato realmente utiliza cuotas mensuales constantes. Para una variable, calcula varias tasas plausibles: la inicial, una superior y otra que presione de verdad tu presupuesto. Para una mixta, simula por separado el tramo fijo y una posible situación después del cambio, sabiendo que el capital pendiente en esa fecha no es el capital original. Esta herramienta simple no encadena automáticamente los tramos.

El Banco de España recuerda que la simulación obligatoria de una hipoteca variable presenta escenarios, no predicciones. El índice podría moverse fuera de los ejemplos. En otros países, revisa las reglas de ajuste, topes, frecuencia y margen en la información precontractual. Si una cuota solo es viable bajo la tasa promocional inicial, el cálculo debe incluir el pago posterior antes de asumir el compromiso.

Consulta el simulador y las hipótesis de cálculo del Banco de España .

Cómo comparar ofertas sin mirar solo la mensualidad

Anota para cada oferta el capital, la entrada, el tipo, su naturaleza fija o ajustable, el plazo, la cuota de capital e intereses, los seguros, comisiones, coste anual comparable y efectivo inicial. Comprueba si existe penalización o compensación por amortización anticipada, qué ocurre al perder una bonificación y cuánto podría cambiar el recibo. Usa exactamente el mismo capital y plazo al comparar, porque una cuota menor con condiciones distintas no es una comparación limpia.

En España revisa FIPRE, FEIN y FiAE cuando correspondan. En México compara tasa, pago, desembolso inicial y CAT en fuentes oficiales. En Estados Unidos, la Estimación del Préstamo reúne tasa, pago y costes de cierre. Los nombres y obligaciones cambian, pero el principio es común: la calculadora sirve para explorar y detectar preguntas; el documento emitido por la entidad define la oferta. Guarda una copia fechada de las condiciones comparadas.

Errores frecuentes al usar un simulador hipotecario

Un error habitual es introducir el precio de la vivienda cuando ya se pagará una entrada, duplicando la parte financiada. Otro es escribir 0,03 para representar 3%; aquí debes escribir 3. También se confunde TIN con TAE, se ignoran los costes añadidos o se supone que una tasa variable permanecerá igual treinta años. El plazo debe ser un número entero de años entre 1 y 100; una fracción no se redondea silenciosamente.

También conviene evitar una precisión falsa. El recibo real puede diferir por fechas, redondeos, comisiones, seguros, revisiones y reglas del contrato. El total visible supone que todas las cuotas se pagan puntualmente y que no hay amortizaciones anticipadas ni cambios. Si aparece un error, los resultados anteriores se borran para no presentar una cifra vieja como si correspondiera a los nuevos datos.

Privacidad y uso responsable de los resultados

El capital, el tipo y el plazo se procesan en tu navegador. No necesitas nombre, dirección, ingresos, documento de identidad, banco ni datos de la vivienda. FunnyTools no recibe estos valores. Puedes usar cantidades redondeadas para explorar escenarios. En un dispositivo compartido, recuerda que el historial del navegador puede mostrar que visitaste la página, aunque no almacene el formulario como una solicitud de crédito.

Una cuota matemática no es una recomendación, aprobación ni prueba de solvencia. No introduzcas datos personales en notas externas y no envíes una captura como sustituto de una oferta. Si existe riesgo de impago, una compra urgente, una moneda distinta a la de tus ingresos o cláusulas que no comprendes, consulta a la entidad y a un profesional independiente o servicio público de orientación aplicable a tu país.

Lista de comprobación antes de firmar

Confirma el importe realmente financiado, la moneda, el tipo aplicado a la amortización, si puede cambiar, el plazo, la cuota inicial, la peor cuota razonablemente posible, todos los costes de cierre y los pagos periódicos ajenos al capital e interés. Revisa el presupuesto después de añadir mantenimiento y emergencias. Pregunta cómo se aplican los pagos anticipados y si reducen cuota, plazo o ambos.

Compara varias ofertas escritas y vuelve a calcular cuando cambie cualquier dato. Verifica que el nombre del coste anual comparable corresponde a tu jurisdicción y no mezcles TIN, TAE, CAT y APR. Por último, comprueba que puedes sostener la obligación sin depender de una subida de ingresos incierta. La decisión final debe descansar en el contrato y en tu situación completa, no en una sola cifra de esta página.

Cómo utilizarla paso a paso

1. Introduce el capital que realmente deseas pedir prestado.
2. Escribe el tipo nominal anual como porcentaje, por ejemplo 3 para 3%.
3. Añade un plazo entero de 1 a 100 años.
4. Compara la cuota, el total pagado y el interés acumulado.
5. Suma por separado entrada, impuestos, seguros, comisiones y mantenimiento.

Situaciones en las que resulta útil

• Comparar 20, 25 y 30 años manteniendo capital y tipo constantes.
• Medir cuánto cambiaría la cuota si un tipo variable subiera dos puntos.
• Separar la parte financiada del precio total después de la entrada.
• Comprobar el efecto de una oferta con menor tipo pero más productos vinculados.

Ejemplos completos

Límites y comprobaciones importantes

• Usa la misma unidad monetaria en todas las entradas y resultados.
• El campo de tasa espera un porcentaje anual nominal, no una TAE, CAT o APR.
• La fórmula supone cuota mensual constante, tipo fijo y sistema francés.
• No incluye costes de compra, seguros, impuestos, comisiones ni mantenimiento.
• Una simulación no es una oferta, aprobación ni asesoramiento financiero.

Preguntas frecuentes